Peter Wen 闻亭踵(正中)

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BC省政府在7月25日急急如律令地宣布对买大温地区房子的外国买家,于8月2日正式开徵15%的过户税,并且没有豁免期,BC省政府期望能藉急速打击外国买家买房的手段来冷却大温地区的房市。使得众外国买家们在8月2日前抢着成交,完成过户。此时的买家最敏感,买到便宜又好的房子是众买家的期望,也是人之常情。

量是价的先行指标,有量才有价,这是股市与房市的铁律。自2015年初至今的这一波房价急涨,至今年7月底已见疲态,理应修正,在这时候加上这一个突如其来的对外国买家的15%过户税的重击,必然立即加重买家的观望心态,使得自7月25日至今之成交量急遽萎缩,当然这是人为加工的结果,并不是市场机制造成。

然而这个人为的加工虽然真的造成许多买家观望,但是买家并没有丧失信心,以下表列是根据今年7月25日至8月21日MLS上的独立屋成交数据统计而得。运用独立屋成交数据是因为独立屋成交量是影响整个房市的最重要参数。实际成交数据应该会比表列更多,因为成交的讯息必须等到解除条件,或是8月22日上班后报到地产协会后方列入电脑资料库。竞标量的统计是根据成交价等于或是大于挂牌价,即使成交价小于挂牌价仍可能存在竞标的发生,但为求统计数字的正确,凡是成交价小于挂牌价均视为非竞标。

表一、(今年7月25日至8月21日)


 

 

观察以上数据,有趣的是成交量虽然萎缩,我们却发现「竞标量/成交量」的比值却仍然非常可观。也告诉我们一个现象:许多买家没有丧失信心,对于好的标的物仍然抢着要,不愿意放弃,可能是新移民自住,可能是换房,也可能是投资。成交量急遽萎缩是许多买家暂时观望,希望市场能下坠而能买到便宜的房子,但是并不代表他们不买了,毕竟10%的外国人士不可能打败90%加拿大本地人的需求。等到大势底定,市场表现止跌,众买家再进场,又是下一波涨的开始。

 

比对2008年国际金融风暴:

 

2007年8月9日开始浮现金融危机,自次级房屋信贷危机爆发后,投资者开始对按揭证券的价值失去信心,引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金,也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月[1],这场金融危机开始失控,并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管,并引发经济衰退。

 

2008年9月14日(星期日)雷曼兄弟在美国联准会拒绝提供资金支持援助后提出破产申请,而在同一天美林证券宣佈被美国银行收购。这两件事标志着接下来这一星期2008年9月全球股市大崩盘的序幕,在9月15日(星期一)和9月17日(星期三)全球股市发生市值暴跌的情形。在9月16日,美国国际集团(AIG)因持有许多信用已经违约的到期合约而被调低其信用评级,该保险集团自身也陷入了一场清偿危机。在AIG证实其已经无法找到愿意给它提供贷款、拯救它避免破产的出借人的情况下,联储局应AIG要求,向AIG提供高达850亿美元的同业信贷融资便利服务(credit facility),条件是获取AIG 79.9%的权益性资本(equity interest),并有权对之前已经发行的普通股、优先股暂停派发红利或股息。

这开始了美国地产市场腰斩的悲剧,大温地区也因为无法自免于这个国际风暴造成的影响,然而影响极为有限。大温地区独立屋的房价于2008年6月开始受到金融风暴影响开始下修,至2008年9月下跌幅度较大,到2008月12月开始趋缓,至2009年3月谷底为止,合计于11个月中下修14.247%,平均每月下修1.425%。自2009年3月开始至2010年5月止,连涨15个月,涨幅达22%。

 

我们看2008年9月14日至2008年10月13日独立屋成交量与竞标量数量与比例:

 

表二、(2008年9月14日至2008年10月13日)

 

 

比较表一与表二,今年7月25日至8月21日的独立屋成交量是2008年9月的63.7%,但是「竞标量/ 成交量」居然是2008年9月的8倍。这一事实告诉我们即使是已经实施15%的外国买家PTT,本国买家的信心依然强劲,而且这一单一事件并不让本国买家认为大温地区房市已死。由于全世界居住大环境、安全、利率、移民政策……,使温哥华成为世界移民的首选,不断移入的人口,当然会有更多的住房需求,需大于供,房价必然上涨。根据这一事实与2008年金融风暴历史轨迹比较,预估3至6个月以内房价会开始反弹,房价下修幅度可能在4%至8%间。此后,15%的外国买家PTT不会再影响大温地区房价。

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自去年初至今大温地区的房价大涨,许多人又开始担心温哥华房地产是否会如房产末日预言家马达尼所言的大跌30%。

房产末日预言家马达尼在去年7月28日发表最新的预测中说:「极低的贷款利率使加拿大居高不下的房地产市场,得以在过去数年顶住下坠的引力,但房价涨幅大大过于国民家庭收入涨幅,房价存在大幅下跌的可能性」。他预测,温哥华和多伦多的房市再也撑不了久,房价可能下跌30%。

 

马达尼的预测与结论过于简单,没有对影响温哥华房地产市场上涨的因子详细研究与分析,去年中至今温哥华房地产大涨,使得他的预测再次成为笑话一则。但是未来是否会泡沫化与大跌呢?




传统上对某地区的房价涨跌的分析工具是


            当地的国民所得
α = ───────────────
                当地房价

当α的值过小,房价会跌,也就是当地人因为所得收入、利率、贷款、生活支出等等因素减缓买房,使得房地产交易减缓,进而房价会下跌。温哥华在香港、台湾、中国移民未来前,确实房价便宜,那时的温哥华是农村、渔村、小港口,人口稀少,经济是一滩死水。当α值大时,房价就会上涨。


在加拿大开始吸纳移民振兴经济后,温哥华与多伦多这两个都市与加拿大其他地方不同,尤其是温哥华,空气好、水好、人友善,离亚洲近,使得许多亚洲与中东移民在近25年来蜂拥而入,许多欧洲移民也喜欢温哥华而移居温哥华。再加上温哥华北边与东边都是落矶山脉,南邻美国,西滨太平洋,可用土地极为有限,若需大于供,不涨反跌,这是极度违反经济学的规律,经济学必须改写。

 

现在我们开始研讨为什麽温哥华的房价这麽抗跌。一般影响房价的因素有:房价支撑、国民所得、利率与贷款难易度、生活环境、找工作的难易度、人口数量等等。

房价支撑


房价最重要的支撑就是「没有人要赔本卖出」。如果是有许多人要赔本卖出,那麽房地产市场的支撑就崩塌,房价必然大跌。为什麽金融海啸时美国房地产大跌?就是因为美国的二次房贷使美国一般家庭的房贷金额大于房产价值,家庭还款能力远低于贷款金额。在金融海啸发生的时候因为美国许多公司倒闭,许多家庭失去工作与收入,被捲入无法偿还银行贷款,被迫法拍,而法拍的价格又低于市价,造成恶性循环,使得全美的房价腰斩。


但是加拿大不同,银行体系保守,不追求快速成长,也因为保守救了温哥华的房市,没有人需要在金融海啸时抛售房屋,银行也没有大量的法拍屋在市场上抛售,使得温哥华房市在金融海啸的时候依然平稳,没有没顶。
生活环境


多年来温哥华都被评比为世界最宜居都市的前几名。好山、好水、好空气、冬暖夏凉,是大家所希望来居住的地方,只要人们想来,就有人口的不断移入。不但是华人喜欢来,中东、俄罗斯、印度、欧洲与美国人也喜欢。至今加拿大并不禁止没有身份的外国人道加拿大买房,这些外来人口的买房就是因为生活环境好,即使没有身份也希望在这裡拥有房产,可以来度假。

国民所得

 

温哥华是一个移民的都市,近三十年来吸引大量的移民,尤其是华人。97大限前来了大量的香港移民,接着是台湾移民,2003年以后再接着来的是更大量的大陆移民。移民们都带来或多或少的资金。


投资移民不用说,必定带了大把钞票,身家财产傲人,买高价位的房产当然没有问题,还可能买了数栋房产。技术移民虽然带了较少量的钱,买一套安家立命的房子还是没有问题的,当然可能是独立屋,可能是城市屋,也可能是公寓。前两年老技术移民被一刀切,新的技术移民从留学生着手,但中国能送得起孩子出国留学的家庭都不差,要买房,不是问题。也就是买房子的资产不能单以温哥华本地的GDP计算。如果温哥华没有移民,房价涨跌就可以用传统的方法讨论。但温哥华是一个移民的都市,房价的涨跌若仍简单的用当地的国民所得计算,就失之草率与不当。


温哥华当地的国民所得比起房价是不是低?要看是哪一类的房子,独立屋、城市屋、或是公寓。以独立屋而言,温哥华居民的收入确实低了,确实买不起。但是相对于公寓,城市屋,那倒不见得。公寓的HPI房价价格从2005年到现在很稳定,并没有大变化,仅是去年到今年有显着上升。温哥华现在的趋势是成为国际的大都市,不再是一个小农村或渔村。大都市的现象就是大楼与公寓林立,公寓必然成为温哥华新的住宅形式。独立屋将因为越来越少,价格越来越高,成为有钱人的住宅。

 

东京、上海、北京、香港、台北、纽约、伦敦、巴黎…..等等国际大都市人人都住独立屋吗?不可能,所以在分析上,必须要认知都市型态及其改变,住宅形式也在改变。旧型态的住宅若不是一般普罗大众所负担不起的,必然有新的型态会出现。20年前除了Down Town有许多高楼公寓外,其他地方都很少,但是现在到处都在兴建高层公寓。这就是符合普罗大众新的住宅型态出现。以前50万买一栋独立屋,现在是50万买一套2房2卫的公寓,一样有房可住。每一家都要住大宅吗?不是,新世代并不想割草整理花园,而是住在公寓内,安全、省事、生活便利。

低利率与贷款难易度


不错,低利率对温哥华的房地产有影响,但不具决定性。因为利率虽然低,但自前几年起加拿大中央银行行政干预,各银行的贷款要求与标准都提高许多,贷款不像以前那麽容易,许多以前可以通过的案件都被打回票。大家都知道现在贷款比以前大为不易,不但成数低许多,资格审查也严格。现在能贷得到款的买家,应该都是审核通过,具备还款能力。能还款,就是房价的支撑。除非还不起贷款,被银行送法院强制拍卖,才会有大量的房子出现市场卖。


美国在金融海啸产生的悲剧是因为美国的二次房贷所产生,贷款成数达120%,这在加拿大根本不存在。所以即使在金融海啸,温哥华也没发生美国式的悲剧,这是保守的加拿大银行的优点。在以前金融海啸时未曾发生房价大跌,怎麽可能会在现在发生。

找工作的难易度


找工作的难易度似乎在温哥华并未发生太大的影响。许多投资移民虽然原先是申请其他地区的移民项目,最终还是居住在温哥华。有钱的投资移民都不需要工作,生活费源源由海外汇入。技术移民最少也带了一段时间的生活费,也会不断找工作,支撑生活。在温哥华,工作是可以找到,只是薪资的高低与工作性质的差异。

 

和卡佳利不同,这次世界石油价格的下跌使加拿大石油工业一厥不振,大量裁员与公司倒闭,使卡佳利的房价不断下滑。这在温哥华并未发生,是因为移民的经济支撑并不是完全靠在温哥华当地的收入有关。再者,移民的不断进入,新的工作机会也不断的增加,建筑业与许多新的服务业就因为大量的移民而蓬勃发展。

人口数量


根据加拿大统计局的预估,BC省在未来10年会增加20万至 200万的人口,大部份会集中到温哥华。如果以保守的20万计算,一家3人,就有约7万个家庭要移入,住房又有新的7万户需求。若以200万人计算,就更可怕,将增加70万户。

温哥华的土地不会增生,农地与工业用地都是严格保护,只有拆旧的独立屋,盖新的高层公寓,当然独立屋的价值也会因数量越来越少而越来越高。新公寓的价格会上涨,但是新公寓的面积会越来越小。旧的公寓会因为华人喜欢新公寓而价格持平或小幅上涨,太旧的公寓就可能呈现跌的局面。住者会有其屋,只是看种类、面积大小与新旧。

华人的心态


在大陆,人民仅有房产70年的使用权,在温哥华则是永久的地权,这是极度吸引人的条件。华人只要有能力,大家都要买栋房子,能永远传给子孙。当然华人也买卖房产,但极少会超越自己的能力,也使得因财务抛售房产不易在华人世界发生。

加拿大与世界经济情势


去年以前加拿大中央银行总裁不断恐吓要加息,许多人都信以为真,我就一直持不以为然的态度,果不其然,在全球石油价大跌后,加拿大立刻宣布降息与调降汇率。我持反对的理由很简单:全世界经济疲软,日本降息,欧洲疲软到要採取负利率来刺激经济成长,亚洲各国纷纷降息或採宽鬆的策略刺激经济。


美国在实施宽鬆政策大印钞票后不断的宣布要生息只是要增强美国人的消费信心,刺激经济成长。但美国的经济还没有好到有能力加息,美国一直说就业率增加,经济好转要加息,那就是增强人们的信心。最根本的是製造业的就业人口增加才对经济季成长有决定的影响,服务业的非全职就业人口增加并不具代表性意义,只是人们信心增强,敢于消费,增加了服务业非全职的职缺。

 

现在美国真的已经转向加息,但是美国的经济好转并不代表加拿大经济基础稳固好转,加拿大最弱的就是製造与研发。大部份靠资源的出口的加拿大体质并不强,在全世界经济疲软的现在更是危险,要谈加息,有什麽本钱与条件?


综合对加拿大经济情况与温哥华居住者的分析,温哥华的房价有些微的调整绝对可能,没有永久的涨,但是长期必呈现上涨趋势。30%的大跌则是天方夜谭,不足为信。温哥华的房价取决于全球政治、移民政策与经济综合,并非单纯的当地GDP。

闻亭踵(正中) Peter Wen
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這次BC省政府以迅雷不及掩耳的速度宣布:外國人購買大溫房產於8月2日起徵收15%房產轉移稅,企圖讓大溫地區的房地產降溫。用意良好,但是顯然沒找對源頭,自去年至今的房地產大漲係因人為炒作,繼而各路買家追漲造成,並非由外國買家使然,外國買家只是加了一點薪火,15%房產轉移稅讓外國人退場對房市的影響將十分有限。


影響可能僅是短暫的買家觀望。10%的外國買家和90%的加拿大買家相比,10%的外國人居然懂得如何炒作,進而嚴重影響90%的加拿大買家,那是非常奇怪的。應該是10%的外國買家看準溫哥華有前景,而溫哥華的房市有錢景,在這個時候來湊一腳,進場買。他們買可能有的自住,也可能有的是投資。這10%外國人的交易量,並沒有這麼大的能耐,真正厲害的是剩下90%的加拿大公民和永久居民。


大溫地區房地產市場目前是需大於供,未來仍是,因為有不斷來的新移民。自1977年至今,除了2008年金融海嘯與2011年日本大地震造成短暫下修及整理外,大溫地區的房價多為上漲。大跌?未曾發生過。以下是大溫地產協會所公布自1977年至今年6月大溫房地產的均價趨勢圖。我們可以看出:當移民來的時候,房地產需求是需大於供,房地產漲價,當97大限穩定後,香港移民回流,房地產略微下修與穩定浮動,自2003年當大批中國移民來到溫哥華,房市除了在2008年世界金融海嘯與2011年日本大地震過下跌後,沒有下跌過(波浪浮動並非大跌)。統計學的趨勢軌跡告訴我們,溫哥華的房地產一直呈現上漲的局面。

 

今年7月26日星島日報報導:在過去兩年裏,國際石油價跌了一半,亞伯達省卡加利市的失業率翻了將近一倍,工資下降中,消費支出下降中,房地產的銷售量也在下降,然而,卡加利市房地產的價格卻幾乎沒動。大溫地區的房地產會為10%外國人買房退場而大跌?顯然不會。

要打擊房價不合理的竄升,必須要瞭解在這一段時間內到底是什麼力量在急速推升房價,有什麼人在用什麼方法在推升房價。正常的房產增值是必然的,異常的急速上升就是有鬼。打蛇必須打到7吋,否則根本無效。急速找一個替死鬼,不但無效,歷史仍將繼續重演。更何況上有政策,下有對策,未來會出現很多意想不到的方法。再者,已有律師提出,15%可能砥觸北美自由貿易協定,更可能違反和其他國家的投資貿易協定。


事實上推升大溫地區房價的推手是:(1)設法將房價推升圖利的本地的炒房集團,這個炒房集團是正式成立的炒房投資公司,(2)沒有成立公司的私人集資團體,(3)個人單幫客,(4)建商囤地,(5)本國加拿大人或永久居民買第二套以上的房產投資。


公司型態的炒房集團,到處做廣告,吸金,讓手中的炒房資金急遽擴張.他們有計畫與目標,在數年前就先到處蒐購房產,等手中的房產達到預定目標後,開始點火,在每一個房產買賣中安排搶標,人工製造房價上漲,他們手中的房產價值在房價上漲立刻急遽攀升,所賺得錢就像火箭升空。在高價賣掉部分房產後將部分利潤分給投資人,再大肆宣傳,吸引更多的資金投入,再買更多的土地與製造更多的競標。炒房公司的作法是中長線,能賺取暴利,對房地產市場價格推升的影響力也是最大。


私人集資集團的影響力不像炒房公司,沒有炒房公司的規模、規劃與組織能力,只是跟著炒房公司的腳步,在洪流中親友集資,買賣房產圖利,這種作法多為中短線為主。


個人單幫客真的就是隨波逐流,利用形勢與向銀行貸款的財務槓桿,選良好標的物,買了以後再賣,賺取差價,這種作法因為資金能力,多為短線。


至於建商囤地,則看建商的財力而定,小建商多是買幾個舊的獨立屋,為下幾個獨立屋建案買地。中型建商則為建城市屋或公寓樓買地,大型的建商就厲害了,他們要的地是整個社區,以利他們的整體開發。一般而言,中型或大型建商在買地時,多希望能順利買到所想要的地,同時為避免釘子戶造成開發困擾,多會以高於市價購買,這也是造成房地產漲價的原因之一。我們看到溫西、溫東、本拿比、列治文、蘭理、素理、高貴林到處都有新的城市屋與高或低層公寓在建造,這些地都不是新生成的,都是建商花較高的代價買來的。


又許多人看到或被指點可以用在成交前轉賣的方法賺取差價。許多房地產買賣中產生了買賣家簽了正式生效的買賣合約後,買家立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,賺取差價。在最後成交時直接從律師處拿支票,除了律師有資料外,官方又沒記錄,既賺錢又逃稅。雖然現在的買賣合約中強制列入最後成交價若高於賣家當時同意的賣價時,差價要歸於賣家,但許多實務上是除了最後成交的買家外之各買家和賣家協商差價的分配比例,也就是原來希望的最後差價全部歸於賣家仍為完全落實,所謂磨貨變成包含賣家大家有份,賣家也樂於多賺一些。


魁北克的移民中,每年約有3000至4000多名移民雖然透過魁省投資移民計劃取得移民資格,但並不是到魁省居住,而是在溫哥華落腳。其他各省也是這種情況。為什麼大家都喜歡到溫哥華來?因為天空藍、水好、夏天涼爽、冬天不冷,是全世界少數適合人居住的地方,再加上居民和善,政府嚴禁種族歧視,大家住得十分舒適。在這個紛擾的世界,成天看到的就是戰爭、殺戮、自殺炸彈,集體屠殺,誰不想到一個安全舒適的地方生活?這就是大溫地區是人們不斷湧入的理由。


房地產的價格是由供需決定,需大於供當然上漲,供大於需就會下跌,供需平衡就是價格上上下下的搖擺。當大溫地區房地產的需求不斷上升,而土地不可能新生的情況下,必定上漲,除非加拿大政府宣布即日起不再收新移民。而這是不可能的,因為加拿大在2戰以後嬰兒潮的人口急遽老化,必須要年輕的新血填補,否則很快的老年人年金都會發不出來。這些新血不論是富裕的投資移民或年輕的留學生大多會選擇大溫或多倫多,而且都必會置產。富裕的投資移民,必然會選好區與獨立屋。能送出來留學的學生,家庭都會有相當的經濟實力,買房不是問題,只是公寓、程式屋、還是獨立屋的選擇。


如果大溫地區的人口保持不變,當然住房的需求就會不再增長,房價上漲將不易。在這種情況下,房價如果劇烈上漲就可能是外國人來買房所造成。但現在的情況並不如此,大溫地區的人口不斷增長,人口增長所帶來的就是更多的住房需求與工作機會。現在的公寓和城市屋都是拆獨立屋建造,獨立屋不斷的減少,價格必然上漲。


再加上低利率與通貨膨脹,投資房地產的風險相對較低,加拿大國民和永久居民找好的投資項目,就是房地產。


當然我們都不贊成投機炒房,使得居住困難,我們也都贊成政府的打擊投機,但是要找到真正的源頭,對症下藥,而不只是頭痛醫頭,腳痛醫腳。


現在最迫切要解決的是對於惡意的炒房公司的行徑,是否能在租稅與法律上加以規範?政府要多方思考與規範,例如在法律上認定是破壞市場秩序的惡意商業行為,進而立法加以規範,如我們常看到的反托拉斯法等,如果觸犯,將處以刑事責任與鉅額罰款。當然,也要兼顧不要干預正常的房價上漲或下跌。

對於買家在合約生效後立刻找新買家以更高的價格轉讓買賣合約,以賺取差價者,當然可以立法硬性規定所有的差價歸於賣家,買家不得與賣家談分成,而且律師或公證人有責任在成交時依法執行。這樣磨貨的投機行為也就會消失了。


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在BC省,住在公寓及城市屋的屋主必須要知道公寓(codo)及城市屋(townhouse)都屬於共管物業(strata)型,每一戶住家的居住範圍都有屬於屋主自己負責的一部份,同時也有由物業負責的一部分。哪些是屬於自己管,哪些是屬於物業管理的,這個牽涉到萬一有損壞產生,哪些要屋主負責,哪些由物業負責修復。屬於自己部分的維修必須要屋主自己負責,而屬於共用部分的維修由物業管理委員會負責。因此,屋主最想知道是那部分是屬於自己,那部分是屬於物業管理?

這非常重要,因為屋主為減輕當損害產生的負擔,必須要保險。經常有屋主因為未保險,當漏水發生,不但損害自己住家內的地板、牆板、地毯;水又漏到樓下,損壞樓下的天花板,更進而沿牆板流到樓下的地板或地毯;水更流到公共區域的走廊,造成公共區域地毯與牆板的損壞。屋主不但要負責修復的材料與人工費用,如果在非上班時間緊急召修,更要負擔緊急召修費,那更是一筆令人吃驚龐大的金額。

凡屬於共管物業類型的房產,都可以這樣區分:以牆、地板、天花板的中心為準,劃分每一公寓或城市屋單位的歸屬,包括每個居住單位、公共區域,甚至於另外一塊土地。也就是說計算屬於自己的公寓或城市屋,就用包圍自己區域的牆、天花板與地板的中心線,所形成的區域。屬於這個區域內的就是自己的區域,其他的就是由物業負責。陽台屬於物業管,窗與門也屬於物業負責。因此,如果兩層的門窗發生兩層玻璃間漏氣而有水氣,就可以向物業反映,請求修理或更換。

屬於自己管,不代表自己可以任意更改隔間。要變更隔間,要務業委員會同意。這是因為隔間可能有承重的設計問題,絕對不能隨意亂改,萬一拆掉承重牆導致房屋倒塌,那就非同小可,絕對要吃官司,加上傾家蕩產的賠償。

如果僅是刷漆、換不同的燈則是可以。住在公寓的朋友若要將地毯換成地板,必須事先問務業委員會可以不可以,有些大樓可能會因為地板隔音的問題而不准。地毯的隔音比地板好,但大多數的公寓物業會同意,但是要求必須在地板下裝設合乎標準厚的絕緣層,以阻絕噪音。若是城市屋,因為都是自家,並不干擾鄰居,將地毯更換成地板,物業委員會大都會同意。

 屬共管務業委員會管的就是公共區域,它包含了

  1. 所有在strata plan(就是小區設計規劃)中不屬於各住戶單位的土地與建築物。最簡單的看就是不屬於各家的就都是屬於物業的。
  2. 當水管、電線、電纜、導槽、管道及其他用作水、汙水、排水、煤氣、油、電視、電、電話、收音機、垃圾、暖器與冷氣系統、或其他類似服務的系統位於:

a、   形成邊界的牆、天花板與地板。

                       i.             在兩住戶之間,

                       ii.             在住戶與公共區域間,或

                      iii.             在住戶與公共區域及另一塊土地間,或

b、  整個或一部分在住戶的區域,但是為了連接其他的住戶或是公共區域。

 

不管是住在獨立屋、公寓或是城市屋,保水險與火險是必要的,不怕一萬就怕萬一。要防範未然,保險是花小錢,在萬一時才確實能保障自己。

 若您還有疑問,歡迎致電詢問。

 

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可以自己找水管工修理,以後請房東退還修理費。


房東負有修繕的責任與義務。住宅租賃法案第32款規定,房東有義務修復任何形式的住宅,不管是否提供家俱與否;即使是在租賃合約簽訂時,就已經損壞,也要修復。


如果房東不修復,房客可以提交仲裁,仲裁人能命令房客用房租找人修復。

房東不能免除這項維修住宅的責任;同時住宅租賃法案第33款規定,房東必須在房屋中標示,或以書面告知房客在緊急維修時,能聯絡的人名及電話。這一點可能許多房東沒有做到,沒有做的朋友請改善。


緊急維修指的是對房客的健康與安全有危害,或是對房屋的維護及使用,具急迫與必要的修理,包含屋頂與水管的漏水,自來水或汙水水管的損壞或堵塞,或水管固定裝置損壞,暖器系統損壞,進出房子的門鎖損壞等。


如果房客根據房東所提供的電話打過兩次或更多的電話給聯絡人,在合理的時間內都沒修好,則房客可以自行修理。如果房東未能將修理費全數還給房客,房客可以將不足款由未來的房租內扣除。當然房客必須給房東一份繕寫的帳單,裡面包含所有維修的收據。如果房東有意見,認為價格不合理,或是不是用於緊急維修,則房東可以申請仲裁。


 

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買家當然都希望買得低,有些買家的策略,就是出極低的價格,看賣家的反應如何,如果第一次出價不成功或被拒絕,再下另一個offer加價。


理論上是可以,但實務上要小心,就是賣家的情緒及自己的策略被賣家看穿。如果標的物是一個好物件,用這樣的方法不見得妥當。第一是時機,在房價上漲的時候,那是不可能的事。在房價持平的時候,賣家還有其他可能的機會,這個策略失敗的機會蠻大。唯一可能成功的時機,就是房價下跌時。如果賣家急於賣,可能會成功。如果標的物剛上市不久,而且賣家也想測試水溫,那成功的機會就會較低。第二是自己的策略被賣家看穿,只要賣家經紀有經驗,一眼就可以看出買家的策略,只要是好物件、而且買家再下offer,就是代表他想要,下低的offer只是測試水溫,那我們就堅持在市價左右。當然如果賣家急著要賣,可能回一個比市價低一些的價格,買家就賺到了。但是買家要小心,要觀察是不是也有其他的買家有興趣?如果有,就出好一點的價格買吧。如果賣家看到有其他的人有興趣,被拒絕的機會就很大了。


賣家與買家的情緒經常反映在買賣的談判中。當賣家看到一個極低的出價,第一個反應就是:這個傢伙在開玩笑,在耍我,不是真的要買房,我這麼好的房子,只值這點錢?拒絕。買家被拒絕的反應是這傢伙根本不想賣,他可以counter回來嘛,幹嘛要拒絕;或是這傢伙不是誠心要賣,只降這麼一點。這些都是情緒出現在談判的階段。有經驗的經紀必須從中礳合,向當事人說明對方可能出現的情緒反應。


買賣房產就是做生意,必須要冷靜。要根據市場漲跌現況、買賣家的心理變化,做出談判的決定,千萬不能陷入自我情緒的泥沼。

 

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房東錯了。她並沒有這項權力。按照住宅租賃法案(Residential Tenancy Act)規定,定期租約是房東與房客雙方同意一個事先決定租約到期日期的協議。如果定期租約到期,有兩種可能發生:

  1. 如果房東與房客在到期日前都沒重新簽新約,且租客仍然住在裡面,就推定是房東與房客雙方同意續簽原合約,但改為一個月一個月租期的約。

  2. 如果租客在租約到期日不續租,租約失效。

這樣當然對租客較有利,所以房東希望房客能簽長的定期約,但是她不能違反法令。對於蔣女士而言,要不要再重簽長的定期約,要看她的需求,如果她希望住在哪裡,當然可以。如果另有計畫,或要有較當的自由度,不簽長的定期約當然較好。


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 Fee Simple是法律用語,是指房地產的所有權。Fee是指可以被繼承的房地產,而Simple是指繼承者的資格不被限制。也就是如果房地產擁有者有留遺囑,則該房產按其遺囑,由指定的繼承人繼承;如果沒有遺囑,則由最近的血親繼承。


Fee Simple有時也寫成Freehold Estate,一般大家知道freehold是有產權,而leasehold是沒有產權,但遇見Fee Simple就不知所措。其實Fee Simple與Freehold Estate是同樣的意思。如果要深究Freehold Estate的含意,就是這個房產是由一位自由的住戶所有,而且可以擁有無限期。


在今日,只要房地產的所有人繳稅,在法定的範圍內,就可以按其意志處分該房產。如果所有人沒有遺囑,所在地的法律會決定如何分配給各子嗣。如果沒有子嗣,也沒有遺囑,這筆房產會回歸政府。

 

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請另找房子搬家,您是沒有法子和這個房東相處的。您房東錯了,沒有正當理由,她不能隨意進入您的房間。根據住宅租賃法第29節(Residential Tenancy Act, Section 29),房東只有在下列情況才能進入房客住所:

  1. 房客住所有緊急出口,為保全生命或財產,進入房客的住所是必要的。

  2. 房客同意在某時間進入。

  3. 為特定且正當的目的,在進入住所至少24小時之前或30天以內,以書面通知房客。

  4. 房客放棄住所。

  5. 房東有仲裁人的命令,授權進入。

  6. 房東提供家務或相關的服務,並且進入住所的目的符合租賃合約。

房東要以書面通知房客進入其住所時,必須註明進入的時間及日期。除非房客同意其他的時間,進入的時間必須在早上8點到下午9點間。


您可以循法律解決,禁止房東隨意進入您房間,但一定會引發房東對您的不滿,而雙方無法相處。如果不尋求法律解決,您可以告訴她,她必須有正當理由,並且在24小時以前以書面通知才行。如果她創造許多正當理由來巡房,也會造成您的困擾。對惡房東,搬家可能是您的最佳選項。


 

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一般人大多不經常買賣房地產,對其法律程序多不熟悉,其程序也複雜難懂。本網站各文均概述買賣房產的一般程序與概略知識。但請注意每一筆交易和情況,都有其獨特性,不可一概而論。個案情況若特殊,請務必諮詢法律專家。
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產權證(Title)上有時候會出現Restrictive Covenants的字眼,絕大多數的人看到這兩個字都傻眼了,不知道到底在說什麼。然而對買家而言,它的意義極為重要,因為他確實會影響買家的權益,若不瞭解那個在產權證上的「限制性契約」而貿然買了房產,可能會空留遺憾。

  • 何謂限制性契約?

Restrictive Covenants「限制性契約」會有一個受益者與施予者,它是一種受益者限制施予者土地使用的權力。也就是施予者為了受益者土地的利益,而限制自己土地的使用,請注意:是施予者「限制自己土地的使用」。它是ㄧ種法律義務,附著於土地與上面的房產,買家必須繼承這種契約義務,也就是賣家強加於買家,買家不能說不,除非買家不要這件房產。


法庭認定是「限制性契約」必須要有三個要件:


(1)    在本質上必須是負面的,而且契約的本質是限制性的。一種簡單的測試契約是否是正面的方法是問它的履行是否要花費金錢。如果要,在本質上是正面的。然而負面的,不需要花費金錢。然而不要花錢去履行契約,可能需要某些正面的行動。


何謂負面的本質?例如強加某一項限制在建築上,或以一種特別的方法使用房產。


(2) 契約之受益者(covenantee)必須擁有受益于契約的土地。契約必須與受益者的土地有關與影響到,而且必須是為受益而強加或增加受益土地的價值。[Hi-Way Housing (Sask.) Ltd. v. Mini-Mansion Construction Co., [1980] 5 W.W.R. 367 (C.A.)].


(3)    限制性契約有利於土地,對施予者(不是契約之受益方)而言,則該契約會隨著土地轉移,而且隨後的主人,都要被強迫接受這一個限制性契約;這一個限制必須是各方意圖約束於土地之上。它不能是個人的口頭承諾,這個意圖通常以文字敘述於合約之中,諸如「this agreement is to be biding upon the covenantor, his or her heirs and assigns」(本協議將約束本契約之授方(covenantor)、其繼承人、或是轉讓)。


如果限制性契約不能符合這些要件,則只是私人間的協議,例如是一個許可(a licence),不會隨著土地轉移。


這種限制性契約並不常見,通常是在有景的地區發生。


例:John在西溫鄰近海邊擁有一大片土地,他將土地分割成A與B兩塊,並在較高的A塊上蓋了一棟有很漂亮海景的房子。不幸的是John遭遇到財務危機,決定要賣掉B塊。可是如果B塊蓋上一層以上的房子,就會遮掉A塊上房子的海景;因此,John在賣掉B塊土地的買賣合約上加上一條:「No Structure higher than 15 feet shall be erected on lot B」(B土地上的建築物不得高過15英呎)。也就是John為了他以後仍能享受海景,在B塊土地的買賣合約上,限制了其房屋的高度,其隨後的各個新買主都要受這個條款的束縛。


  • 限制性契約的登記與有效性

-         土地產權法案,s.182規定限制性契約的登記。

-         土地產權法案,s.221規定了可以登記為限制性契約的要求。一般而言,限制性契約要能登記,必須要:(1) 限制性契約的意圖是能產生負面或是限制;(2)契約受益的土地是附加的,而且契約中施予利益的土地(也就是契約目的要控制之土地)都能在文書中令人滿意的敘述以產生限制。(3)受益方與施予方的產權都必須要已經登記。


-         土地產權法案,s.222規定基於性別、信仰色彩、國籍、出身、個人原籍的歧視均屬無效。


-         土地法案,s.25規定如果限制性契約的受益土地是附加於其他的土地,則所有的土地都視為一體,其中每一塊土地都將受益于該限制性契約。


-         土地法案,s.25授權BC最高法院取消或修改限制性契約。

 

  • 「限制性契約」的解除:

(1)   限制性契約可以經由現任屋主雙方簽署「同意協議」解除。

(2)   如果土地的使用已多年有違「限制性契約」,就會被推定已解除。

(3)   如果該項利益的擁有者同意或忽視「限制性契約」中被限制房產的使用變更,亦將被推定已解除。

(4)   如果鄰近區域的變化,使得「限制性契約」的強制性變得無意義,亦將解除「限制性契約」。

 

有疑問,歡迎來電詢問。

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是可能有這樣的事情發生。有可能是賣家的主意,也可能是賣家經紀的策略。但是「除非買家下offer並且被接受後才能看房」的做法,是不合MLS規定的。MLS規定:刊登在MLS上,就是承諾要遵守地產局的規定〈Rules of Cooperation﹞。規定就是所有的房地產都必須讓潛在的買家在買前能先看。如果賣家或賣家經紀不同意,則該房產不能刊登在MLS上,也就是必須撤下。


買家經紀必須瞭解這條規則,同時要提醒賣家經紀本條規則。如果賣家或賣家經紀堅持,買家經紀可通過其管理經理(managing broker),協調賣家之管理經理,請賣家或賣家經紀同意買前看房,或由MLS上撤除。


 

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這是運用拍賣的技巧,但是在應用上要非常小心,並不是所有的物業與時節都可以運用。基本上,在賣方市場較易運用,但是仍要好的區域與物業。例如在內街的房子,就比鬧街要容易產生競標,因為內街安靜,是大多數的買家所希望的。相對的,鬧街的房子因為不搶手,即使是在賣方市場,也不容易產生競標。


在買方市場,好區域的好物件仍很可能產生競標。許多時候,好區域的房子掛牌賣出的不多,而許多買家希望能買到好區域的好物件,一旦出現,買家就可能蜂擁而上,當然競標就會發生。一般而言,最容易產生競標的是中等價位。高低兩端,相對的機會較少。對不是眾人喜歡的區域或物業,就不見得有效。請注意,具中國風水禁忌的房子不要運用,因為會買的人不多。


哪些是好的物業?例如

  • 在買家想買的區域內的舊房大地。這些舊房大地是買家想買來拆了重建。

  • 在好區域,20年以內,設計新穎、工程品質佳、保養良好、且在賣前做過升級整修的房子,有很多買家想買來自住。這些房子挺搶手的。

  • 施工良好的新房。許多新房有偷工減料的現象,造成買家對新屋有所戒心。

如何運用拍賣技巧,就是將listing 價格訂在稍低於市價但非常接近市價,以激起買家看到便宜,產生要的慾念,進而因許多人要而加價搶的熱潮。賣家或許會擔心若listing 價格低於市價,如果買家開價就是listing價,而且沒有多個offer,賣家會不會一定要賣給出價的買家,造成損失?其實賣家不要擔心,賣家有權賣給任何他們喜歡的買家,售價可能低,可能高。法律規定offer要賣家「接受」,簽字同意後才算數,與listing的標價無關。


當我們看到一個listing的標價在很短的時間內調高,應該就是賣方經紀嘗試運用競標的方法未果。


賣家當然都想賣得好價錢,但是買家也想買到好價錢,買賣雙方必須要有交集,方能成交。因此,如果賣家的標價高於市場價甚高,那只能孤芳自賞,並且幫助出價合理的其他賣方賣房。而如果買家希望買到手的價格不合理,也只能看別人將自己鍾意的房子買走。賣家低賣的可能,只有在迫切要賣,與資訊不明的時候才會發生。賣家要賣到好價錢,最好找可靠的經紀,雖然付了經紀費,而能將房產賣到好價錢,是非常合算的。好的經紀會精算出市場價,並且知道標價多少能吸引買家。自己賣房可能會發生因資訊不明,而沒賣到應該賣的價錢,是非常可惜的。


 

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都可以,但重點在細節。首先,調整價格會是較好的選擇,讓買家能掌控修復。當經紀要去和對方談的時候,買家要先想清楚,如果賣家不同意降價,是否仍要買;或是就退出,不買了。這個答案會影響買方經紀處理的方法。


  • 選擇一:買家決定,如果賣家不降價,就不解除條件,買家退出。買家經紀就可以很自由的以電傳、信函、Email、備忘錄或非正式會談的方式和賣家經紀聯繫。如果賣方有買方喜歡的正面回應,買方經紀就立即以書面修訂條款(addendum),請買賣雙方簽字確立。如果不成,買方就選擇不解除條件。
  • 選擇二:買家很喜歡,決定即使賣家不降價,仍然要解除條件,此時,怎麼做就十分重要。買家經紀必須避免看起來要重啟談判offer,讓賣家有終止協議的選擇。此時最佳的選擇是由買家經紀打電話給賣家經紀,「探索」所有的可能性。買家經紀可提醒賣家經紀「可能」有一項麻煩,驗屋報告發現一些缺陷。買家經紀可以問賣家經紀,若賣家對這些缺陷做一些讓步會感覺如何?此時,千萬不要寫成文件。如果賣家會同意,買家經紀可以準備修改條款(addendum),並首先獲得賣家同意與簽署,再去見買家,對買家說明,簽署了addendum;再十分圓滿地解除條件。

 

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可以。加拿大公民、居民與非居民都可以購屋及貸款。只是非居民的貸款要求與程序和具備加拿大身分的人不同。先假設不具身分的朋友是B,具身份的為A

買房方法如下:

1.  在下offer時,先單獨以具備加拿大公民身分的A的名義,繕寫買賣合約CPS (Contract of Purchase and Sale)


2.  在買賣合約附加條款(addendum)中,加一條但書:The Buyer reserves the right to assign this contract in whole or in part to B without further notice to the Seller; said assignment not to relieve the Buyer from his obligation to complete the terms and conditions of this contract should the assignee default. 買方保留將本合約全部或部分轉讓給B的權利,且不需另外通知賣方。上述的轉讓不能解除當被轉讓人違約時,買方必須完成對本合約所有條款與條件的義務。


3.   B必須信任A,因為合約上只有A的姓名。


4.   根據加拿大的反洗錢法,每次填寫買賣合約時,房產經紀都必須核對所有買賣者身分,並將所有的人之姓名、居住地址、證件種類及字號填寫在FINTRAC。因為合約上只有一個人,只需填寫鍾先生的資料。B的資料就不需要了,簡單化填寫FINTRAC的問題


5.   房貸(mortgage)部分,因為CPS上是A的名字,A是貸款的主申請人,因此信用查核的主體是A,銀行只要B的姓名及地址。但銀行必須要雙方在貸款合約上簽名。如果銀行同意使用授權書,A就可以委託加拿大的律師辦理。加拿大的律師會先繕打授權書(必須按加拿大授權書的格式),將授權書寄交在國內或香港有合作關係,且「在加拿大註冊」的律師。當該律師收到後,立即通知B到該律師之律師樓簽名,由該律師查核身分証明文件,並附署證明簽名屬實。當該授權書寄回加拿大律師,轉交給A後,A即可據以代替B在貸款合約上簽名。


6.  如果銀行不同意使用授權書,則銀行可使用其在國內或香港有合作關係且在加拿大註冊的律師。將貸款合約寄給該律師,請該律師負責查核B之身分証明文件,並附署證明簽名屬實。如果買方律師有在中國或香港有合作關係,且在加拿大註冊的合作律師,銀行可能會用買方律師進行查核貸款合約簽字事宜。


7.   offer被接受後,在買賣交易完成(completion)前,只要通知其律師要在所有權上加B的姓名即可。


8.   當買方律師進行產權登記時,銀行貸款合約必須要有A及B的簽名,才能辦理產權登記。 

 

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Completion就是買家將雙方議定的房價給了賣家,賣家將產權轉給買家,買家在completion後就成了新房主。因此,在completion以後,王女士就是新的房主,房租當然是給新房主。Possessionadjustment日期是買賣雙協議,方便賣家買房或找房搬家。


如果是空房,CompletionPossessionadjustment可以都是同一天。如果賣家在賣房時仍住在裏面,賣家對買家offer中要求的Possessionadjustment日期覺得不夠,就可以counter回去,要求合理的天數。這是雙方研議,於雙方同意後實施,並且放在offer中,成為合約的一部分。


現在只是王太太同意賣家多住兩個月,和房客與其所付的房租無關。因此,房租當然是在completion後全數付給新房主,也就是買家。同時,買家具備房東所有的權力與義務,並不因為賣家在屋內多住兩個月有絲毫損傷或變更。這是買家必須注意的,也就是王太太必須要審視租賃合約及其條款、賣家必須將押金轉給買家、等等房東要做的相關事項。

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基本上是安全的,如果有詐欺發生,對善意的新買家與原屋主都有保障。

我們的制度是拖倫土地登記系統(The Torrens System of Land Registration)。這個系統的特色是,(1)提供擁有房產的保障,(2)免除要看舊的產權文件的麻煩。如果有詐欺發生,對於買家,它確保無辜且具善意與誠意的買家,在付了錢並且完成產權登記之後,能確保產權。這樣子的買家不會因為有別人聲稱擁有產權而喪失已經付款、並且完成產權登記的房產。但是要注意,法律不保障參與詐欺買房的買家。也就是參與詐欺的買家不但要交還房產,還要坐牢。


如果新買家是無辜的,對於無辜的原房主,我們另有保險制度,在詐欺不幸發生後,提供補償。但是原房主必須證明:(1)因為他人的登記產權,而喪失他擁有的房產。(2)如果產權法案(Land Title Act)沒有通過,原房主可以按習慣法(Common Law),經由司法訴訟,拿回其房產。(3)經由司法訴訟,原房主不能拿回其房產或獲得補償。如果原房主能滿足上述三點要求,就可以向保險基金要求補償。但是根據產權法案s.303(f),在任何情況下,保險基金不負責補償因原屋主因其行為、疏失、違約等所造成的損失、損害、或貶值。保險基金應該是最後的憑藉。如果經由司法訴訟,原屋主可以拿回房產,或由其他管道獲得補償,就不能像補償基金要求補償。但如果原屋主唯一的補救是控告一個人,而他已經死了,或不在司法管轄權內,或沒有錢,那麼基金就會受理。當補償在這種情況獲得,基金有權利向造成這種損失的人追討全部或部分的錢。


曾經發生過的詐欺案例


l   案例一:2009年,Gill先生因Gurjeet Gill實行詐欺性的轉讓而喪失了他的房產。同時,Gurjeet Gill又將該房產抵押,取得兩筆房貸。該兩筆貸款的貸方都是無辜的受害者,其中之一以房產的產權文件,作為所有權的依據,貸款給Gurjeet Gill,並登記其權利在產權上。Gill先生終於發現了他的房產不見了,而告上法庭,最後法庭判決他拿回他的房產。


法庭恢復Gill先生是產權的所有者,並且基於習慣法中存在已久的原則:「一個人不能將不屬於他的東西給別人」,解除了加附在產權上的房貸束縛。法庭同時決定,雖然貸方是依據產權資料,並且是善意的,但是他們不能合法地申請保險基金補償房貸損失。因為詐欺的損失不應該由大眾負擔,而應該是銀行自己的責任。


l   案例二:1979年,Kwan太太被她的男朋友Chow偽造了簽名,向 Caledon Investments Ltd. 申貸了房貸,而Caledon Investments Ltd.登記在產權文書上。第二天,Chow又偽造了Kwan太太的簽名,將其房產轉移給KinseyKinsey登記了產權。Kinsey成為新的房主,並向Morriseau申貸了房貸,Morriseau也登記在產權文書上。


後來終於被Kwan太太發現了,一舉告上法庭。因為Kinsey不是無辜且善意的買家,Kwan太太將房產產權回復其名下。


朋友們,萬事還是要小心謹慎。儘管有賠償基金作為後盾,打官司的冗長與耗費精力,還是會剝一層皮。

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動產(chattel) 是賣家在買賣完成時能帶走的東西,固定裝置(fixture)是賣家不能帶走,而必須保留的東西。但是賣家有權在賣房時,在listing中註明有哪些固定裝置要帶走,在offer中言明,雙方同意後,即可生效。但是對沒有言明的,賣家可能認為理所當然是屬於動產,帶走;而買家認為應該屬於固定裝置,絕對不能放棄。雙方僵持,重則上法庭打官司,輕則產生嫌隙生悶氣。有時候界定動產或固定裝置有時候是挺麻煩的,但是法庭有一個辦法。法庭的方法是兩段測試法:


  • 測試法一:附加的程度(degree of affixation)。如果物品只是以自身的重量附著在土地上,應考慮成動產,除非情況能證明它們是被意圖成為土地的一部分。也就是說物品即使是輕度的附著,也會被考慮成固定裝置,除非情況能證明它們是被意圖成為動產。


  • 測試法­二:附著的目的(the purpose of affixation)。如果一個物品的附著,只是較好用,或享受這個物品,它會被考慮成動產。如果一個物品的附著是改善土地的使用,它會被考慮成固定裝置。再者,如果將這個物品拿走,會不會影響土地的價值?如果不會,就是動產,賣家可以拿走。


案例:甲(賣家)與乙(買家)因一幅掛在牆上的畫打官司,畫是用螺絲鎖在牆上。法庭判決畫是動產。理由是(1)畫是以螺絲輕度鎖在牆上,但因為它是附著在牆上,先假設它是固定裝置;(2)這幅畫的附著是使用者享受畫,還是畫附著的目的是為了改善土地的使用。這個測試是「目的」測試,不是靠將畫掛到牆上的人說就是目的。在這個案例中,畫只是讓使用者享受,不能改善土地,因此是動產。

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一般而言,房產主人都認知房產所有權包括土地及上面的房子。那麼房屋上的天空和地下呢?可能不清楚。事實上,所有權的範圍不只土地與上面的房子,還包括空中、地下。空中指產權所有人能有效運用的高度,地下可不包括貴重的礦物、金屬及石油等等,政府可不會輕易放棄這些珍貴的資源。當政府需要的時候,可以徵收土地開發。當然,會有補償,但也有例外。如地下水床的使用,省府並不補償。


空中與地下都有價值,各位朋友要切記,千萬不要放棄自己的權益。地下權沒有空權明顯,因為珍貴的東西都被政府拿走了。空權是可以賣的,有時候可以賣到數百萬美元。在紐約與東京常見將古蹟的空權賣給開發商,開發商在古蹟上建空橋或連接其他建築物的建築。開發商要蓋高樓,可以買鄰近建築的空權,以增加樓層面積比。賣空權在BC省也有所見。


 

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我賣房子,買家是伊朗人,訂金是五萬,已經解除條件,訂金已經放進買家經紀公司的信託帳戶,現在買家經紀通知我的經紀,因為伊朗時局,錢可能無法匯進來。如果違約,1. 我是否可沒收訂金?2.我是否仍要付經紀費?3.有人說我沒有要買方銀行核准貸款的文件,所以買方如果不買,不能算違約,不能沒收訂金。

 

答:條件已經解除,買家沒有保護傘了,雙方合約正式生效。如果買家不履行合約,就是買家違約,訂金必須由賣家沒收,補償損失。當然,賣家必須付經紀費,因為買賣雙方的經紀都已經做了他們的工作,他們是善意的第三者。賣家付了經紀費仍然有餘,有餘就好了。當然賣家可以和其經紀商談不要支付那麼多,未來賣房大業仍由其經紀擔當,或許賣方經紀會答應。但是買方經紀費必須如數支付,因為賣家和買家經紀沒有直接關係,難有條件使買家經紀願意減少經紀費。如果賣家堅持不支付,那只有打官司,賣家不會贏。


賣家根本不需要買方銀行核准貸款的文件。是否要解除條件,是買家自己的判斷,與賣家無關。既然解除,綁住雙方的合約正式生效,誰都不能任意脫離。

建議讀者找能提供免費房地產買賣保險的經紀,做房屋買賣。當有事故發生時,能有免費的律師服務,更能有不限時數與次數的法律諮詢,及某些補償。詳細情況當視保險合約內容,會有條件限制。當然我在「保險條件限制」外,必定提供我顧戶「免費房地產買賣保險」,保障客戶的權益,免除後顧之憂。畢竟,律師的諮詢費,一小時300元是很嚇人的,更何況要上法庭打官司。贏了,對方付律師費,萬一輸了?


 

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