Peter Wen 闻亭踵(正中)

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温哥华房地产为什麽不泡沫化与大跌

自去年初至今大温地区的房价大涨,许多人又开始担心温哥华房地产是否会如房产末日预言家马达尼所言的大跌30%。

房产末日预言家马达尼在去年7月28日发表最新的预测中说:「极低的贷款利率使加拿大居高不下的房地产市场,得以在过去数年顶住下坠的引力,但房价涨幅大大过于国民家庭收入涨幅,房价存在大幅下跌的可能性」。他预测,温哥华和多伦多的房市再也撑不了久,房价可能下跌30%。

 

马达尼的预测与结论过于简单,没有对影响温哥华房地产市场上涨的因子详细研究与分析,去年中至今温哥华房地产大涨,使得他的预测再次成为笑话一则。但是未来是否会泡沫化与大跌呢?




传统上对某地区的房价涨跌的分析工具是


            当地的国民所得
α = ───────────────
                当地房价

当α的值过小,房价会跌,也就是当地人因为所得收入、利率、贷款、生活支出等等因素减缓买房,使得房地产交易减缓,进而房价会下跌。温哥华在香港、台湾、中国移民未来前,确实房价便宜,那时的温哥华是农村、渔村、小港口,人口稀少,经济是一滩死水。当α值大时,房价就会上涨。


在加拿大开始吸纳移民振兴经济后,温哥华与多伦多这两个都市与加拿大其他地方不同,尤其是温哥华,空气好、水好、人友善,离亚洲近,使得许多亚洲与中东移民在近25年来蜂拥而入,许多欧洲移民也喜欢温哥华而移居温哥华。再加上温哥华北边与东边都是落矶山脉,南邻美国,西滨太平洋,可用土地极为有限,若需大于供,不涨反跌,这是极度违反经济学的规律,经济学必须改写。

 

现在我们开始研讨为什麽温哥华的房价这麽抗跌。一般影响房价的因素有:房价支撑、国民所得、利率与贷款难易度、生活环境、找工作的难易度、人口数量等等。

房价支撑


房价最重要的支撑就是「没有人要赔本卖出」。如果是有许多人要赔本卖出,那麽房地产市场的支撑就崩塌,房价必然大跌。为什麽金融海啸时美国房地产大跌?就是因为美国的二次房贷使美国一般家庭的房贷金额大于房产价值,家庭还款能力远低于贷款金额。在金融海啸发生的时候因为美国许多公司倒闭,许多家庭失去工作与收入,被捲入无法偿还银行贷款,被迫法拍,而法拍的价格又低于市价,造成恶性循环,使得全美的房价腰斩。


但是加拿大不同,银行体系保守,不追求快速成长,也因为保守救了温哥华的房市,没有人需要在金融海啸时抛售房屋,银行也没有大量的法拍屋在市场上抛售,使得温哥华房市在金融海啸的时候依然平稳,没有没顶。
生活环境


多年来温哥华都被评比为世界最宜居都市的前几名。好山、好水、好空气、冬暖夏凉,是大家所希望来居住的地方,只要人们想来,就有人口的不断移入。不但是华人喜欢来,中东、俄罗斯、印度、欧洲与美国人也喜欢。至今加拿大并不禁止没有身份的外国人道加拿大买房,这些外来人口的买房就是因为生活环境好,即使没有身份也希望在这裡拥有房产,可以来度假。

国民所得

 

温哥华是一个移民的都市,近三十年来吸引大量的移民,尤其是华人。97大限前来了大量的香港移民,接着是台湾移民,2003年以后再接着来的是更大量的大陆移民。移民们都带来或多或少的资金。


投资移民不用说,必定带了大把钞票,身家财产傲人,买高价位的房产当然没有问题,还可能买了数栋房产。技术移民虽然带了较少量的钱,买一套安家立命的房子还是没有问题的,当然可能是独立屋,可能是城市屋,也可能是公寓。前两年老技术移民被一刀切,新的技术移民从留学生着手,但中国能送得起孩子出国留学的家庭都不差,要买房,不是问题。也就是买房子的资产不能单以温哥华本地的GDP计算。如果温哥华没有移民,房价涨跌就可以用传统的方法讨论。但温哥华是一个移民的都市,房价的涨跌若仍简单的用当地的国民所得计算,就失之草率与不当。


温哥华当地的国民所得比起房价是不是低?要看是哪一类的房子,独立屋、城市屋、或是公寓。以独立屋而言,温哥华居民的收入确实低了,确实买不起。但是相对于公寓,城市屋,那倒不见得。公寓的HPI房价价格从2005年到现在很稳定,并没有大变化,仅是去年到今年有显着上升。温哥华现在的趋势是成为国际的大都市,不再是一个小农村或渔村。大都市的现象就是大楼与公寓林立,公寓必然成为温哥华新的住宅形式。独立屋将因为越来越少,价格越来越高,成为有钱人的住宅。

 

东京、上海、北京、香港、台北、纽约、伦敦、巴黎…..等等国际大都市人人都住独立屋吗?不可能,所以在分析上,必须要认知都市型态及其改变,住宅形式也在改变。旧型态的住宅若不是一般普罗大众所负担不起的,必然有新的型态会出现。20年前除了Down Town有许多高楼公寓外,其他地方都很少,但是现在到处都在兴建高层公寓。这就是符合普罗大众新的住宅型态出现。以前50万买一栋独立屋,现在是50万买一套2房2卫的公寓,一样有房可住。每一家都要住大宅吗?不是,新世代并不想割草整理花园,而是住在公寓内,安全、省事、生活便利。

低利率与贷款难易度


不错,低利率对温哥华的房地产有影响,但不具决定性。因为利率虽然低,但自前几年起加拿大中央银行行政干预,各银行的贷款要求与标准都提高许多,贷款不像以前那麽容易,许多以前可以通过的案件都被打回票。大家都知道现在贷款比以前大为不易,不但成数低许多,资格审查也严格。现在能贷得到款的买家,应该都是审核通过,具备还款能力。能还款,就是房价的支撑。除非还不起贷款,被银行送法院强制拍卖,才会有大量的房子出现市场卖。


美国在金融海啸产生的悲剧是因为美国的二次房贷所产生,贷款成数达120%,这在加拿大根本不存在。所以即使在金融海啸,温哥华也没发生美国式的悲剧,这是保守的加拿大银行的优点。在以前金融海啸时未曾发生房价大跌,怎麽可能会在现在发生。

找工作的难易度


找工作的难易度似乎在温哥华并未发生太大的影响。许多投资移民虽然原先是申请其他地区的移民项目,最终还是居住在温哥华。有钱的投资移民都不需要工作,生活费源源由海外汇入。技术移民最少也带了一段时间的生活费,也会不断找工作,支撑生活。在温哥华,工作是可以找到,只是薪资的高低与工作性质的差异。

 

和卡佳利不同,这次世界石油价格的下跌使加拿大石油工业一厥不振,大量裁员与公司倒闭,使卡佳利的房价不断下滑。这在温哥华并未发生,是因为移民的经济支撑并不是完全靠在温哥华当地的收入有关。再者,移民的不断进入,新的工作机会也不断的增加,建筑业与许多新的服务业就因为大量的移民而蓬勃发展。

人口数量


根据加拿大统计局的预估,BC省在未来10年会增加20万至 200万的人口,大部份会集中到温哥华。如果以保守的20万计算,一家3人,就有约7万个家庭要移入,住房又有新的7万户需求。若以200万人计算,就更可怕,将增加70万户。

温哥华的土地不会增生,农地与工业用地都是严格保护,只有拆旧的独立屋,盖新的高层公寓,当然独立屋的价值也会因数量越来越少而越来越高。新公寓的价格会上涨,但是新公寓的面积会越来越小。旧的公寓会因为华人喜欢新公寓而价格持平或小幅上涨,太旧的公寓就可能呈现跌的局面。住者会有其屋,只是看种类、面积大小与新旧。

华人的心态


在大陆,人民仅有房产70年的使用权,在温哥华则是永久的地权,这是极度吸引人的条件。华人只要有能力,大家都要买栋房子,能永远传给子孙。当然华人也买卖房产,但极少会超越自己的能力,也使得因财务抛售房产不易在华人世界发生。

加拿大与世界经济情势


去年以前加拿大中央银行总裁不断恐吓要加息,许多人都信以为真,我就一直持不以为然的态度,果不其然,在全球石油价大跌后,加拿大立刻宣布降息与调降汇率。我持反对的理由很简单:全世界经济疲软,日本降息,欧洲疲软到要採取负利率来刺激经济成长,亚洲各国纷纷降息或採宽鬆的策略刺激经济。


美国在实施宽鬆政策大印钞票后不断的宣布要生息只是要增强美国人的消费信心,刺激经济成长。但美国的经济还没有好到有能力加息,美国一直说就业率增加,经济好转要加息,那就是增强人们的信心。最根本的是製造业的就业人口增加才对经济季成长有决定的影响,服务业的非全职就业人口增加并不具代表性意义,只是人们信心增强,敢于消费,增加了服务业非全职的职缺。

 

现在美国真的已经转向加息,但是美国的经济好转并不代表加拿大经济基础稳固好转,加拿大最弱的就是製造与研发。大部份靠资源的出口的加拿大体质并不强,在全世界经济疲软的现在更是危险,要谈加息,有什麽本钱与条件?


综合对加拿大经济情况与温哥华居住者的分析,温哥华的房价有些微的调整绝对可能,没有永久的涨,但是长期必呈现上涨趋势。30%的大跌则是天方夜谭,不足为信。温哥华的房价取决于全球政治、移民政策与经济综合,并非单纯的当地GDP。

闻亭踵(正中) Peter Wen
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