Peter Wen 聞亭踵(正中)

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可以自己找水管工修理,以後請房東退還修理費。


房東負有修繕的責任與義務。住宅租賃法案第32款規定,房東有義務修復任何形式的住宅,不管是否提供家俱與否;即使是在租賃合約簽訂時,就已經損壞,也要修復。


如果房東不修復,房客可以提交仲裁,仲裁人能命令房客用房租找人修復。

房東不能免除這項維修住宅的責任;同時住宅租賃法案第33款規定,房東必須在房屋中標示,或以書面告知房客在緊急維修時,能聯絡的人名及電話。這一點可能許多房東沒有做到,沒有做的朋友請改善。


緊急維修指的是對房客的健康與安全有危害,或是對房屋的維護及使用,具急迫與必要的修理,包含屋頂與水管的漏水,自來水或汙水水管的損壞或堵塞,或水管固定裝置損壞,暖器系統損壞,進出房子的門鎖損壞等。


如果房客根據房東所提供的電話打過兩次或更多的電話給聯絡人,在合理的時間內都沒修好,則房客可以自行修理。如果房東未能將修理費全數還給房客,房客可以將不足款由未來的房租內扣除。當然房客必須給房東一份繕寫的帳單,裡面包含所有維修的收據。如果房東有意見,認為價格不合理,或是不是用於緊急維修,則房東可以申請仲裁。


 

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買家當然都希望買得低,有些買家的策略,就是出極低的價格,看賣家的反應如何,如果第一次出價不成功或被拒絕,再下另一個offer加價。


理論上是可以,但實務上要小心,就是賣家的情緒及自己的策略被賣家看穿。如果標的物是一個好物件,用這樣的方法不見得妥當。第一是時機,在房價上漲的時候,那是不可能的事。在房價持平的時候,賣家還有其他可能的機會,這個策略失敗的機會蠻大。唯一可能成功的時機,就是房價下跌時。如果賣家急於賣,可能會成功。如果標的物剛上市不久,而且賣家也想測試水溫,那成功的機會就會較低。第二是自己的策略被賣家看穿,只要賣家經紀有經驗,一眼就可以看出買家的策略,只要是好物件、而且買家再下offer,就是代表他想要,下低的offer只是測試水溫,那我們就堅持在市價左右。當然如果賣家急著要賣,可能回一個比市價低一些的價格,買家就賺到了。但是買家要小心,要觀察是不是也有其他的買家有興趣?如果有,就出好一點的價格買吧。如果賣家看到有其他的人有興趣,被拒絕的機會就很大了。


賣家與買家的情緒經常反映在買賣的談判中。當賣家看到一個極低的出價,第一個反應就是:這個傢伙在開玩笑,在耍我,不是真的要買房,我這麼好的房子,只值這點錢?拒絕。買家被拒絕的反應是這傢伙根本不想賣,他可以counter回來嘛,幹嘛要拒絕;或是這傢伙不是誠心要賣,只降這麼一點。這些都是情緒出現在談判的階段。有經驗的經紀必須從中礳合,向當事人說明對方可能出現的情緒反應。


買賣房產就是做生意,必須要冷靜。要根據市場漲跌現況、買賣家的心理變化,做出談判的決定,千萬不能陷入自我情緒的泥沼。

 

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