Peter Wen 聞亭踵(正中)

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「後備開價」是在房產買賣中,當買家B非常中意某一套房產,但是晚了一步,已經有一個買家A的開價(offer)先被賣家接受。買家B可以下一個「後備開價」,如果被賣家接受,就可以當買家A未能完成買賣時,立即正式接替買家A,成為該房產的買家。其優點是毋需擔心半途再殺出一個程咬金,再和別人競爭。


後備開價發生的時機有兩種:(1)在第一個offer解除條件前,(2) 在第一個offer解除條件後,但是尚未完成交易(completion)前。


大部分的後備開價是發生在第一個offer解除條件前,因為一般而言,由接受offercompletion大約為2個月,2個月是漫長的時間,買家B應該很有機會找到其他理想的房產,而且解除條件後,買家A不能完成交易的比例相對很小。對買家B而言,是否值得長期等待,是個問題。


「後備開價」如果是用在當買家B極願意在前一個買家A未能完成買賣,就立即接手時非常有用。但是如果買家B發現另有好房,而希望轉而去買新找到的好房時,就會發生問題。因為當後備開價被接受後,而且前一個合約未能完成時,這一個「後備開價」就有義務完成交易。再者,賣方經紀為保護賣方利益,對第一個offer解除條件以後才接受的後備開價,會要求限期解除條件。買家B千萬要注意。如何解決這個問題?「後備開價」的買方經紀必須在offer中加上一條條款,允許後備買家由已被賣家接受的backup offer中抽身。


賣家也要小心,避免同時被兩個合約綁住。如何做?賣方經紀必須確認在backup offer中有這一條:”Subject to the Seller ceasing to be obligated in anyway under the previously accepted Contract of Purchase and Sale on the subject property by_____a.m./p.m. on __(date)  . This condition is for the sole benefit of the Seller.” ,其中 __(date)   填前一個offer的解除條件後一天的日期。同時不要忘記填上backup offer截止日期。


經常,在第一個offer尚未解除條件前,買賣雙方會重新談判條款與條件,更改其解除條件的日期。此時,「後備開價」的經紀必須確認其買家是否同意要繼續在「後備」的地位。如果該買家仍願意居於「後備」,則該後備合約必須在該合約原訂時間前修改,以反應「第一個offer」新修改的解除條件之日期。該項修正必須要有賣家書面同意。


第一個offer的買賣雙方重新談判條款與條件,會影響合約的有效性嗎?只要這些修改都全部具有「仍確認原合約,並且原買賣雙方對原合約沒有侵害或分歧的意圖」的特性時,該合約仍具有全部的效力。此時,合約修改條款中要加上一條:”All other terms and conditions contained within the said Agreement remain the same and in full force and effect.”


第一個合約的任何更動都要小心。如果對合約的條文有侵害,或對原合約有分歧的意圖時,第一個合約會失效。此時,「後備開價」就可能啟動。因此,當有「後備開價」時,如果要修改合約,賣方經紀與買家A之經紀應該要請買賣雙方在修改合約前,先諮詢律師。同時,買家B的經紀也要建議買家B,在同樣的情況下諮詢律師。如果該經紀是擔任買賣雙方的經紀(limited dual agent),必須要小心從事,以確保其公平性。


在第一個合約買賣尚未完成(completion)前,賣方可以按順序繼續接「後備開價」。賣方經紀應該在買賣沒有完成前,不要停止遞交給賣家新的開價。如果賣家在買家解除條件(合約確定)後,指示賣家經紀不要再展示其房產,賣家經紀必須遵守賣家的指示,但賣家經紀應告訴賣家:確定的合約,在正式成交前,仍可能因為許多原因崩潰。原因可能是買家(或其中之一)死亡、失業、財務困境、該房產未能預見的問題等等。買賣交易是直到完成產權轉換、錢進了賣家的口袋才算真正完成。賣家經紀應該要求賣家提供停止展示其房產之書面指示。


 

聞亭踵(正中)  

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