「後備開價」是在房產買賣中，當買家B非常中意某一套房產，但是晚了一步，已經有一個買家A的開價(offer)先被賣家接受。買家B可以下一個「後備開價」，如果被賣家接受，就可以當買家A未能完成買賣時，立即正式接替買家A，成為該房產的買家。其優點是毋需擔心半途再殺出一個程咬金，再和別人競爭。

後備開價發生的時機有兩種：(1)在第一個offer解除條件前，(2) 在第一個offer解除條件後，但是尚未完成交易(completion)前。

大部分的後備開價是發生在第一個offer解除條件前，因為一般而言，由接受offer到completion大約為2個月，2個月是漫長的時間，買家B應該很有機會找到其他理想的房產，而且解除條件後，買家A不能完成交易的比例相對很小。對買家B而言，是否值得長期等待，是個問題。

「後備開價」如果是用在當買家B極願意在前一個買家A未能完成買賣，就立即接手時非常有用。但是如果買家B發現另有好房，而希望轉而去買新找到的好房時，就會發生問題。因為當後備開價被接受後，而且前一個合約未能完成時，這一個「後備開價」就有義務完成交易。再者，賣方經紀為保護賣方利益，對第一個offer解除條件以後才接受的後備開價，會要求限期解除條件。買家B千萬要注意。如何解決這個問題？「後備開價」的買方經紀必須在offer中加上一條條款，允許後備買家由已被賣家接受的backup offer中抽身。

賣家也要小心，避免同時被兩個合約綁住。如何做？賣方經紀必須確認在backup offer中有這一條：”Subject to the Seller ceasing to be obligated in anyway under the previously accepted Contract of Purchase and Sale on the subject property by_____a.m./p.m. on __(date)  . This condition is for the sole benefit of the Seller.” ，其中 __(date)   填前一個offer的解除條件後一天的日期。同時不要忘記填上backup offer截止日期。

經常，在第一個offer尚未解除條件前，買賣雙方會重新談判條款與條件，更改其解除條件的日期。此時，「後備開價」的經紀必須確認其買家是否同意要繼續在「後備」的地位。如果該買家仍願意居於「後備」，則該後備合約必須在該合約原訂時間前修改，以反應「第一個offer」新修改的解除條件之日期。該項修正必須要有賣家書面同意。

第一個offer的買賣雙方重新談判條款與條件，會影響合約的有效性嗎？只要這些修改都全部具有「仍確認原合約，並且原買賣雙方對原合約沒有侵害或分歧的意圖」的特性時，該合約仍具有全部的效力。此時，合約修改條款中要加上一條：”All other terms and conditions contained within the said Agreement remain the same and in full force and effect.”。

第一個合約的任何更動都要小心。如果對合約的條文有侵害，或對原合約有分歧的意圖時，第一個合約會失效。此時，「後備開價」就可能啟動。因此，當有「後備開價」時，如果要修改合約，賣方經紀與買家A之經紀應該要請買賣雙方在修改合約前，先諮詢律師。同時，買家B的經紀也要建議買家B，在同樣的情況下諮詢律師。如果該經紀是擔任買賣雙方的經紀(limited dual agent)，必須要小心從事，以確保其公平性。

在第一個合約買賣尚未完成(completion)前，賣方可以按順序繼續接「後備開價」。賣方經紀應該在買賣沒有完成前，不要停止遞交給賣家新的開價。如果賣家在買家解除條件(合約確定)後，指示賣家經紀不要再展示其房產，賣家經紀必須遵守賣家的指示，但賣家經紀應告訴賣家：確定的合約，在正式成交前，仍可能因為許多原因崩潰。原因可能是買家(或其中之一)死亡、失業、財務困境、該房產未能預見的問題等等。買賣交易是直到完成產權轉換、錢進了賣家的口袋才算真正完成。賣家經紀應該要求賣家提供停止展示其房產之書面指示。

 

聞亭踵(正中)  

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