Peter Wen 闻亭踵(正中)

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我要買公寓,想知道哪部分是屬於我的,哪部分是屬於物業管理的?

在BC省,住在公寓及城市屋的屋主必須要知道公寓(codo)及城市屋(townhouse)都屬於共管物業(strata)型,每一戶住家的居住範圍都有屬於屋主自己負責的一部份,同時也有由物業負責的一部分。哪些是屬於自己管,哪些是屬於物業管理的,這個牽涉到萬一有損壞產生,哪些要屋主負責,哪些由物業負責修復。屬於自己部分的維修必須要屋主自己負責,而屬於共用部分的維修由物業管理委員會負責。因此,屋主最想知道是那部分是屬於自己,那部分是屬於物業管理?

這非常重要,因為屋主為減輕當損害產生的負擔,必須要保險。經常有屋主因為未保險,當漏水發生,不但損害自己住家內的地板、牆板、地毯;水又漏到樓下,損壞樓下的天花板,更進而沿牆板流到樓下的地板或地毯;水更流到公共區域的走廊,造成公共區域地毯與牆板的損壞。屋主不但要負責修復的材料與人工費用,如果在非上班時間緊急召修,更要負擔緊急召修費,那更是一筆令人吃驚龐大的金額。

凡屬於共管物業類型的房產,都可以這樣區分:以牆、地板、天花板的中心為準,劃分每一公寓或城市屋單位的歸屬,包括每個居住單位、公共區域,甚至於另外一塊土地。也就是說計算屬於自己的公寓或城市屋,就用包圍自己區域的牆、天花板與地板的中心線,所形成的區域。屬於這個區域內的就是自己的區域,其他的就是由物業負責。陽台屬於物業管,窗與門也屬於物業負責。因此,如果兩層的門窗發生兩層玻璃間漏氣而有水氣,就可以向物業反映,請求修理或更換。

屬於自己管,不代表自己可以任意更改隔間。要變更隔間,要務業委員會同意。這是因為隔間可能有承重的設計問題,絕對不能隨意亂改,萬一拆掉承重牆導致房屋倒塌,那就非同小可,絕對要吃官司,加上傾家蕩產的賠償。

如果僅是刷漆、換不同的燈則是可以。住在公寓的朋友若要將地毯換成地板,必須事先問務業委員會可以不可以,有些大樓可能會因為地板隔音的問題而不准。地毯的隔音比地板好,但大多數的公寓物業會同意,但是要求必須在地板下裝設合乎標準厚的絕緣層,以阻絕噪音。若是城市屋,因為都是自家,並不干擾鄰居,將地毯更換成地板,物業委員會大都會同意。

 屬共管務業委員會管的就是公共區域,它包含了

  1. 所有在strata plan(就是小區設計規劃)中不屬於各住戶單位的土地與建築物。最簡單的看就是不屬於各家的就都是屬於物業的。
  2. 當水管、電線、電纜、導槽、管道及其他用作水、汙水、排水、煤氣、油、電視、電、電話、收音機、垃圾、暖器與冷氣系統、或其他類似服務的系統位於:

a、   形成邊界的牆、天花板與地板。

                       i.             在兩住戶之間,

                       ii.             在住戶與公共區域間,或

                      iii.             在住戶與公共區域及另一塊土地間,或

b、  整個或一部分在住戶的區域,但是為了連接其他的住戶或是公共區域。

 

不管是住在獨立屋、公寓或是城市屋,保水險與火險是必要的,不怕一萬就怕萬一。要防範未然,保險是花小錢,在萬一時才確實能保障自己。

 若您還有疑問,歡迎致電詢問。

 

聞亭踵(正中)

RE/MAX Westcoast 資深房產經紀

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