Peter Wen 闻亭踵(正中)

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買賣房產時,如何界定動產(chattel)或固定裝置(fixture)

動產(chattel) 是賣家在買賣完成時能帶走的東西,固定裝置(fixture)是賣家不能帶走,而必須保留的東西。但是賣家有權在賣房時,在listing中註明有哪些固定裝置要帶走,在offer中言明,雙方同意後,即可生效。但是對沒有言明的,賣家可能認為理所當然是屬於動產,帶走;而買家認為應該屬於固定裝置,絕對不能放棄。雙方僵持,重則上法庭打官司,輕則產生嫌隙生悶氣。有時候界定動產或固定裝置有時候是挺麻煩的,但是法庭有一個辦法。法庭的方法是兩段測試法:


  • 測試法一:附加的程度(degree of affixation)。如果物品只是以自身的重量附著在土地上,應考慮成動產,除非情況能證明它們是被意圖成為土地的一部分。也就是說物品即使是輕度的附著,也會被考慮成固定裝置,除非情況能證明它們是被意圖成為動產。


  • 測試法­二:附著的目的(the purpose of affixation)。如果一個物品的附著,只是較好用,或享受這個物品,它會被考慮成動產。如果一個物品的附著是改善土地的使用,它會被考慮成固定裝置。再者,如果將這個物品拿走,會不會影響土地的價值?如果不會,就是動產,賣家可以拿走。


案例:甲(賣家)與乙(買家)因一幅掛在牆上的畫打官司,畫是用螺絲鎖在牆上。法庭判決畫是動產。理由是(1)畫是以螺絲輕度鎖在牆上,但因為它是附著在牆上,先假設它是固定裝置;(2)這幅畫的附著是使用者享受畫,還是畫附著的目的是為了改善土地的使用。這個測試是「目的」測試,不是靠將畫掛到牆上的人說就是目的。在這個案例中,畫只是讓使用者享受,不能改善土地,因此是動產。

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