Peter Wen 聞亭踵(正中)

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都市报(时尚生活)房产专栏作家
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您或许听过某人运气好,低价买到法拍屋(Court ordered sale)或是赎回权被撤销(foreclosure)的房子。或许您在MLS上看到某一个房子正要法拍,但您不是很瞭解情况与程序。

现在我带领走过这一段程序,让您瞭解实情,下一次有机会说不定您有好运买到便宜又好的房产。当然,法拍不是绝对没有风险的,法拍还是有风险,您必须要瞭解如何规避。

什麽是法拍(Court Ordered Sales)或赎回权被撤销(foreclosure)?

当一栋房产的房主不能或是不愿意付这栋房子的贷款,贷方(如银行)能向BC最高法院申请卖掉该栋房产的权力,以偿还贷方的投资。经由撤销赎回权的过程,贷方能申请并且获得「卖」的授权。有了这个授权,贷方能够控制卖的程序,也允许他将该栋房产委託房产经纪挂牌卖,也允许房产经纪行销与徵求offer。这个程序特别是由法院控制,任何最终同意卖该房产必须由法院同意,这种卖房的方法叫做赎回权被撤销(foreclosure),或法拍(Court Ordered Sales)。

因此法拍(Court ordered sale),就是法庭赋予债权人(典型的代表是银行)权利,卖掉负债人的房产以偿抵负债。负债人仍然是该房产的拥有者,其名字仍在产权上,仍拥有某些权利。如果该房产已经挂出来卖,则这个法庭的命令不能取消先前挂出来卖的行动。

法拍与绝对命令(order absolute )不同,当法庭下达「绝对命令时」,负债人对其房产的权利已经完全被禁止,而银行是该房产的新主人。

法拍的卖价

 

卖价由贷方与买家谈判而成,贷方有责任向法院举证卖价是公平的市场价 ,同时已经很广泛的进行行销。

买家在offer上是否能加条款与条件?


可以,就像普通的房产买卖,法拍的买卖合约(Contract of Purchase and Sale)一样有贷方与买家间谈判的条款与条件、诸如贷款、验屋,与买家详细查验房产的其他细部资料。一旦贷方接受买家的offer,买家可以进行所有和一般房屋买卖一样的贷款、验屋、审查产权、strata文件等等,在满意后解除条件,等到买家解除条件,贷方就启动与进行法拍程序,申请法院核准,安排听证日期,贷方与买方准备核准的程序。


在offer裡还要加须经法院核准的条件,但法院核准是第三方条件,只在买家满足与解除条件后方启动。


其他的买家可以在听证日竞标,在写offer时不能加上任何买家的条件,要加,仅能加法庭核准的条件。

贷方会要求买家在offer上附上Schedule A

法拍的卖方经纪在MLS都会加上要求买家在送交offer时加上Schedule A。什麽是Schedule A?Schedule A是贷方为保护其利益所加,係由贷方律师所撰写,作用是在解除贷方任何有关该次法拍的责任与债务。可能的条款如下:


当买卖合约裡所附的任何条款或条件与本schedule抵触时,本schedule裡的条款与条件将取代买卖合约中的条款与条件。


买家不能要求卖家提供任何财产的调查或报告,卖家也不会提供地上房屋位置的任何说明或保证 。


在成交时,买家应接受产权,并且这个产权的转移不能被认为是包含任何契约(covenant),除非是卖家所做对土地没有拖累的契约。


买家认知卖家或买家的代表人没有任何的说明或保证在成交后转移给买家房产的状况。买家认知他已经验过屋而房产会按「一切如目光所及(As Is, Where Is)」的基础移转给买方。买家不能要求符合或是满足任何作业指令、缺陷通知、建筑规范、须符合规定的命令。


买家认知没有动产是被卖、转移、转让,买家也认知如果有任何的动产被移走,卖家不负任何责任。


卖家不说明或保证没有或有urea Formaldehyde 泡沫保温材。

买家要知道,在看房时所看到所有的动产,如冰箱、洗衣机、烘乾机、洗碗机、火炉等,贷方不保证在交屋时是否仍然存在。也就是说,如果房子是没人住的,你所看到的,理论上是你所得到的,但是Schedule A不保证任何事情。


Schedule A中所说「一切如目光所及(As Is, Where Is)」


很重要的一点就是法拍及赎回权被撤销的房子都是按买家在看房时看到的卖,因为 卖方只是房产的贷款者,而不是房产的拥有者,不能期待卖方瞭解房子的详细情况而向买家广泛的揭露房子的情况、说明或保证。换言之,买家要做功课,要请专家详细调查诸如开发的可能性、都市规划区、建筑物的情况、财务情况、环境状况及相关的调查。一旦法院核准这笔交易,是没有回头可走。

基本上,银行只要一个offer来启动法拍到法庭的需求,其他有兴趣的买家只是简单的被告知开庭日期,及带上offer直接到法庭。卖方经纪会很坦白地告诉其他的人有关已接受的offer现况及开庭日期。第一个被接受的offer成为公开的文件,其他的买家都会知道其开价,也对其他的买家有利。

买家要和买家经纪一起去法庭,在法庭可能会待上一整天,因为无法预料什麽时候法官会审视这一件法拍案。法官不需要遵守任何经纪们在处理offer所要遵守的规则或程序。

通常出最高价者得标。下列情况都可能发生:


屋主出现,准备清理债务。法官最喜欢这种情况,其他所有的offer都不会被考虑。
法官退回所有的offer,请众买家重新递交其最好的offer。

法官只是从中选一个。

  • 一位出席者,递上一张带有金额与签名的名片,而法官接受了。
  • 一位出席者,站起来给了一个新的价钱,法官可能接受,也可能不接受。

重点是法官不受我们的规则约束,而我们永远不知道法官会怎麽处理。这就是为什麽买家和买家经纪都要到场的原因。

在一般的买卖中,没有得标的买家仍有替代方案。例如,可以要求成为后备的offer(back up offer),或请成功的买家让渡。但是在法拍中,这些备案都行不通,要赢,必须要出一个最好的价格。

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