Peter Wen 聞亭踵(正中)

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公開缺陷


在BC省,賣家賣房時房產經紀都會請賣家填一份賣家自白書(Property Disclosure Statement,PDS),這份自白書會提供買家關於房子情況更詳細的資料,會成為合約的一部份。當然,這份自白書不是強迫要填,但是拒填的後果倒是蠻嚴重的,因為買家經紀在幫買家寫offer的時候都會將「滿意」PDS加進去,並且成為條件(subject)之一。即使在搶offer的時候,買家都會先看PDS,看房子的情況,並先請驗屋師先驗屋,確定沒問題才下offer。如果賣家拒絕提供PDS,必然會引起買家的疑問,是否房子有問題,賣家不敢公諸於世?為使賣房順利進行,賣家還是要填寫賣家自白書,公諸於世。


賣家自白書到底寫哪些東西呢?賣家自白書是條列可能的問題,諸如:

 

  • 是否是用石棉保溫?
  • 是否有未經許可的出租單位?
  • 是否有未經核准的裝修?
  • 你是否知道在房屋建築及所屬的土地上過去及現在是否有地下油槽?你是否知道牆、地下室、或屈行空間(crawl space)是否有水氣與/或水的問題?
  • 你是否知道屋內是否種植過大麻或製造非法毒品?
  • 你是否知道房子或房子的任何一部份在古蹟保留法案或都市議會中,已經被指定或已經被提議指定為古蹟?
  • 在郊區的房產會被問到井水的品質,化糞池系統與淹水的問題。
  • 在物業(strata)管理的公寓會被問停車位與儲物間位置;是否有特別費(special assessments);是否有年齡、寵物或出租限制;以及大樓外牆是否防水等等問題。


在PDS中,對大部分的問題賣家必須以「是(yes)」、「不(no)」、「不知道(do not know)」、「不適用(does not apply)」回答,同時賣家必須為資料的正確性負責。


在某些情況下,諸如賣遺產,賣家可能沒有足夠的資訊完成PDS,買家就必須要倚靠其他管道的資訊。


PDS不是一個法定鎖死的屋況保證,而是一個賣家所知道房產情況的報告,包含缺陷在內。因此買家在決定買之前必須盡力調查與發掘問題。請合格並且好的專業師驗屋是最重要的一環,以確認房屋的情況。專業驗屋師有專業訓練、知識與技能。同時,專業驗屋師與買家簽約,必須對買家負責。


為使賣屋順利進行,許多賣家常希望能隱藏缺陷。不但自行賣房產者,希望極力隱藏;即使委託經紀的賣家,也常見有人要求經紀能夠幫他們隱藏,讓PDS好看,也不讓買家知道。但這在房地產買賣中是不允許的。賣家如果隱瞞或誤導屋況,就必須對買家所造成的損害負責。


賣家必須了解,這是牽涉法律責任。雖然法律上「不實的陳述」需要「說明」的「程序」,沉默仍可能導致某些賣家的某種法律責任。


在PDS中,賣家也都會被要求向買家公開房產中所有的潛在缺陷(latent defects)。不公開缺陷並不影響各方的同意,但會有類似「不實的陳述」的後果。

什麼是潛在缺陷?潛在缺陷是:

買方不知,但會對房產的使用極其重要。如果買方知道,買方可能不會購買。
不能在合理的驗屋中發覺。

潛在缺陷的ㄧ個案例是Shepherd v. Croft:地底下有陰溝,一般的驗屋是不會發現的。如果賣方不公開這個缺陷,等買方發現,買方可以取消這筆買賣,同時要求賠償損失。


其他的潛在缺陷案例有尿素甲醛發泡保溫(urea formaldehyde foam insulation),或石棉保溫(asbestos insulation),或在閣樓上有一個小桶承接屋頂的漏水(實例)。


但如果賣家確實不知道有隱藏的缺陷,就不必負責,除非是有適當的人知道。


公開缺陷是賣家的責任,而知而不言也會噵至「不實的陳述」的問題,實際案例:Temple v. Thomas。


公開缺陷對有問題的房子可能會造成賣房過程的一些影響,賣家最好在賣房前能將所有缺陷整治,整治完成就能安心的填寫PDS。

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