Peter Wen 聞亭踵(正中)

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一般人大多不经常买卖房地产,对其法律程序多不熟悉,其程序也复杂难懂。本网站各文均概述买卖房产的一般程序与概略知识。请注意每一笔交易和情况,都有其独特性,不可一概而论。个案情况若特殊,请务必谘询法律专家。

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卖家自白书(Property Disclosure Statement)是否一定要填?


答:卖房的过程中,不论是在签委託卖房合约时,或等到offer接受后,地产经纪们多会请卖家填写一份「卖家自白书(Property Disclosure Statement)」。而在offer中,买家经纪们多会加上一条有利于买家的「条件」。要买家满意卖家自白书中所述,并解除该条件后,合约方能成立。


卖家是否一定要填写该卖家自白书?


答案是否定的。在法律上,并不要求卖家一定要填写卖家自白书,也就是卖家可以拒绝。但是实务上,拒绝的后果却是〈1〉买家会怀疑卖家的房子是否有问题,因而拒绝填写自白书,〈2〉银行会因卖家拒填自白书而怀疑该房是否有怕为人知的问题,而拒绝提供买家贷款。


结果很简单:买家可能不会解除条件,而该买卖可能不会成交。


因此,虽然在法律上,并不要求卖家提供卖家自白书,但在实务上,卖家自白书却是必需。除非有买家与银行不要,否则卖家还是要提供,以加强买家与银行信心,强化卖屋的可能。


卖家朋友必须了解,有些作为虽然不是法律上之必须,但是为房地产买卖之必需。相反的,在担任买方经纪时,为保障客户的权益,买方经纪们都会在offer中加上〈1〉买家满意卖家自白书是ㄧ项条件,〈2〉卖家自白书是合约的一部分。成交之后,如果自白书中有任何一项是卖家为卖房而明知故意颠倒,买家将可据以控诉,要求赔偿。


这也是买家请买家经纪为其把关的好处。有些买家以为直接找卖方经纪写offer,可以要求卖方经纪退些经纪费,省些费用。但卖家已经和卖方签约,仅能忠于卖家,买家怎能确认在”无经纪关係”下所写的offer能确保其利益?这是买家们必须要知道的问题。


更有些房地产经纪会提供买卖保险,让其客户在买卖过程或其后一定时间内有法律保障。这是这些经纪们对客户们提供的更深层贴心服务,使其客户能安心。要买卖房地产的朋友们可以考虑。

佣金,一个卖家想要达成「买家竞标」前必须知道的事实与对策。

想要将房子卖到高价,「买家竞标」是一个很好的策略。但是这个策略的前提是将挂牌价(listing price)订得比市场价稍低,以吸引买家的注意与抢标的意愿。成功当然皆大欢喜,如果不成,而买家出价就是挂牌价,并且条件都符合卖家的要求,卖家因为没产生竞标效应,且低于市场价而没接受offer。此时卖家将面临一个严肃的问题:根据Multiple Listing合约5.A.(iii) The Seller agrees to pay the Listing Brokerage a gross commission of $??? of the sales price of the Property, plus applicable Harmonized sale Tax and any other applicable tax in respect of the commission if; “an offer to purchase is obtained from a prospective buyer during the terms of this Contract who is ready, willing and able to pay the Listing Price and agrees to the other terms of this Contract, even if the Seller refuses to sign the offer to purchase.”就是即使卖家没接受offer,卖方经纪仍有权要求卖家支付全额佣金与相关税金。


在这种情况下,是否可以防止卖方经纪要求支付佣金与相关税金?可以。但是要在签署Multiple Listing之前,先请卖方经纪所属的经纪公司出一份在此情况下,放弃要求任何佣金与相关税金的同意函。为什麽?因为5.A.(iii)条款不能由Multiple Listing中删除。为什麽是经纪公司出函?因为卖家是和经纪公司签约,不是经纪本人,经纪仅是经纪公司的销售代表。


然而如果卖方没有接受offer,买方经纪是否可以要求经纪费呢?答案是肯定的。但是必须要卖方经纪同意将卖方经纪在Listing 合约中的权力让渡买方经纪才行。也就是如果卖方经纪不将Listing 合约中的权力让渡买方经纪,买方经纪是无法要求佣金的。所以也要在函中加上「如果卖方未接受offer,在任何情况下卖家经纪不会让渡权力给买家经纪」的条文。


如果卖方接受了offer会发生什麽情况?规则7.06说:”When the owner of a property listed with a Member does not complete as agreed and the Listing Brokerage does not take steps to enforce payment of commission which may be due, the Listing brokerage shall, upon written demand of the Cooperating Brokerage, assign to the Cooperating Brokerage all the rights of the Listing Brokerage to enforce the contract.” 这条规则规范了:如果卖方接受了offer,但是未能履约,且卖方经纪未採取步骤强制卖方付应支付的佣金;当买方经纪以书面要求卖方经纪,将所有列在合约中的卖方经纪权力,全部让渡给买方经纪时,卖方经纪「必须」全部让渡。也就是卖方经纪必须执行,且买方经纪将据以要求卖方支付佣金,除非是买方经纪自愿放弃。

卖家在签listing前,一定要请经纪详谈销售策略,请经纪充分说明效益,可能发生的风险与对策,以保障权益。

我的经纪代表我下offer,有多人竞争,但我的经纪是第一个进去,卖家不是应该第一个接我的offer吗?

答:不是。第一个进入和最后一个进入的机会都均等。一般而言,在offer presentation中,卖家经纪会等到所有的offer都到齐了,才会和卖家讨论所有的价钱和条件,由卖家决定卖给谁。卖家不一定会卖给出价最高的买家。卖家有权力将他的房子卖给任何他喜欢的买家。因此,买家的offer必需要强而有力,不能拖泥带水,更不能想要占便宜,必需要让卖家感到有诚意与满意。买家经纪的临场表现也极为重要,能获得卖家的欣赏与肯定,获胜的机会更大。不但夺标的机会大增,亦有取得好价钱的可能

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