什麼是「限制性契約」Restrictive Covenants?

Wed, 27 Jun 2012 14:38:00 GMT

產權證(Title)上有時候會出現Restrictive Covenants的字眼，絕大多數的人看到這兩個字都傻眼了，不知道到底在說什麼。然而對買家而言，它的意義極為重要，因為他確實會影響買家的權益，若不瞭解那個在產權證上的「限制性契約」而貿然買了房產，可能會空留遺憾。

何謂限制性契約？

Restrictive Covenants「限制性契約」會有一個受益者與施予者，它是一種受益者限制施予者土地使用的權力。也就是施予者為了受益者土地的利益，而限制自己土地的使用，請注意：是施予者「限制自己土地的使用」。它是ㄧ種法律義務，附著於土地與上面的房產，買家必須繼承這種契約義務，也就是賣家強加於買家，買家不能說不，除非買家不要這件房產。

法庭認定是「限制性契約」必須要有三個要件：

(1) 在本質上必須是負面的，而且契約的本質是限制性的。一種簡單的測試契約是否是正面的方法是問它的履行是否要花費金錢。如果要，在本質上是正面的。然而負面的，不需要花費金錢。然而不要花錢去履行契約，可能需要某些正面的行動。

何謂負面的本質？例如強加某一項限制在建築上，或以一種特別的方法使用房產。

(2) 契約之受益者(covenantee)必須擁有受益于契約的土地。契約必須與受益者的土地有關與影響到，而且必須是為受益而強加或增加受益土地的價值。[Hi-Way Housing (Sask.) Ltd. v. Mini-Mansion Construction Co., [1980] 5 W.W.R. 367 (C.A.)].

(3) 限制性契約有利於土地，對施予者(不是契約之受益方)而言，則該契約會隨著土地轉移，而且隨後的主人，都要被強迫接受這一個限制性契約；這一個限制必須是各方意圖約束於土地之上。它不能是個人的口頭承諾，這個意圖通常以文字敘述於合約之中，諸如「this agreement is to be biding upon the covenantor, his or her heirs and assigns」(本協議將約束本契約之授方(covenantor)、其繼承人、或是轉讓)。

如果限制性契約不能符合這些要件，則只是私人間的協議，例如是一個許可(a licence)，不會隨著土地轉移。

這種限制性契約並不常見，通常是在有景的地區發生。

例：John在西溫鄰近海邊擁有一大片土地，他將土地分割成A與B兩塊，並在較高的A塊上蓋了一棟有很漂亮海景的房子。不幸的是John遭遇到財務危機，決定要賣掉B塊。可是如果B塊蓋上一層以上的房子，就會遮掉A塊上房子的海景；因此，John在賣掉B塊土地的買賣合約上加上一條：「No Structure higher than 15 feet shall be erected on lot B」(B土地上的建築物不得高過15英呎)。也就是John為了他以後仍能享受海景，在B塊土地的買賣合約上，限制了其房屋的高度，其隨後的各個新買主都要受這個條款的束縛。

限制性契約的登記與有效性

- 土地產權法案，s.182規定限制性契約的登記。

- 土地產權法案，s.221規定了可以登記為限制性契約的要求。一般而言，限制性契約要能登記，必須要：(1) 限制性契約的意圖是能產生負面或是限制；(2)契約受益的土地是附加的，而且契約中施予利益的土地（也就是契約目的要控制之土地）都能在文書中令人滿意的敘述以產生限制。(3)受益方與施予方的產權都必須要已經登記。

- 土地產權法案，s.222規定基於性別、信仰色彩、國籍、出身、個人原籍的歧視均屬無效。

- 土地法案，s.25規定如果限制性契約的受益土地是附加於其他的土地，則所有的土地都視為一體，其中每一塊土地都將受益于該限制性契約。

- 土地法案，s.25授權BC最高法院取消或修改限制性契約。

「限制性契約」的解除：

(1) 限制性契約可以經由現任屋主雙方簽署「同意協議」解除。

(2) 如果土地的使用已多年有違「限制性契約」，就會被推定已解除。

(3) 如果該項利益的擁有者同意或忽視「限制性契約」中被限制房產的使用變更，亦將被推定已解除。

(4) 如果鄰近區域的變化，使得「限制性契約」的強制性變得無意義，亦將解除「限制性契約」。

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聞亭踵(正中)

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什麼是「限制性契約」Restrictive Covenants?