買家當然都希望買得低，有些買家的策略，就是出極低的價格，看賣家的反應如何，如果第一次出價不成功或被拒絕，再下另一個offer加價。

理論上是可以，但實務上要小心，就是賣家的情緒及自己的策略被賣家看穿。如果標的物是一個好物件，用這樣的方法不見得妥當。第一是時機，在房價上漲的時候，那是不可能的事。在房價持平的時候，賣家還有其他可能的機會，這個策略失敗的機會蠻大。唯一可能成功的時機，就是房價下跌時。如果賣家急於賣，可能會成功。如果標的物剛上市不久，而且賣家也想測試水溫，那成功的機會就會較低。第二是自己的策略被賣家看穿，只要賣家經紀有經驗，一眼就可以看出買家的策略，只要是好物件、而且買家再下offer，就是代表他想要，下低的offer只是測試水溫，那我們就堅持在市價左右。當然如果賣家急著要賣，可能回一個比市價低一些的價格，買家就賺到了。但是買家要小心，要觀察是不是也有其他的買家有興趣？如果有，就出好一點的價格買吧。如果賣家看到有其他的人有興趣，被拒絕的機會就很大了。

賣家與買家的情緒經常反映在買賣的談判中。當賣家看到一個極低的出價，第一個反應就是：這個傢伙在開玩笑，在耍我，不是真的要買房，我這麼好的房子，只值這點錢？拒絕。買家被拒絕的反應是這傢伙根本不想賣，他可以counter回來嘛，幹嘛要拒絕；或是這傢伙不是誠心要賣，只降這麼一點。這些都是情緒出現在談判的階段。有經驗的經紀必須從中礳合，向當事人說明對方可能出現的情緒反應。

買賣房產就是做生意，必須要冷靜。要根據市場漲跌現況、買賣家的心理變化，做出談判的決定，千萬不能陷入自我情緒的泥沼。

 

聞亭踵(正中) 

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