公開缺陷

在BC省，賣家賣房時房產經紀都會請賣家填一份賣家自白書（Property Disclosure Statement，PDS），這份自白書會提供買家關於房子情況更詳細的資料，會成為合約的一部份。當然，這份自白書不是強迫要填，但是拒填的後果倒是蠻嚴重的，因為買家經紀在幫買家寫offer的時候都會將「滿意」PDS加進去，並且成為條件(subject)之一。即使在搶offer的時候，買家都會先看PDS，看房子的情況，並先請驗屋師先驗屋，確定沒問題才下offer。如果賣家拒絕提供PDS，必然會引起買家的疑問，是否房子有問題，賣家不敢公諸於世？為使賣房順利進行，賣家還是要填寫賣家自白書，公諸於世。

賣家自白書到底寫哪些東西呢？賣家自白書是條列可能的問題，諸如：

• 是否是用石棉保溫？
• 是否有未經許可的出租單位？
• 是否有未經核准的裝修？
• 你是否知道在房屋建築及所屬的土地上過去及現在是否有地下油槽？你是否知道牆、地下室、或屈行空間（crawl space）是否有水氣與/或水的問題？
• 你是否知道屋內是否種植過大麻或製造非法毒品？
• 你是否知道房子或房子的任何一部份在古蹟保留法案或都市議會中，已經被指定或已經被提議指定為古蹟？
• 在郊區的房產會被問到井水的品質，化糞池系統與淹水的問題。
• 在物業（strata）管理的公寓會被問停車位與儲物間位置；是否有特別費(special assessments)；是否有年齡、寵物或出租限制；以及大樓外牆是否防水等等問題。

在PDS中，對大部分的問題賣家必須以「是（yes）」、「不（no）」、「不知道(do not know)」、「不適用(does not apply)」回答，同時賣家必須為資料的正確性負責。

在某些情況下，諸如賣遺產，賣家可能沒有足夠的資訊完成PDS，買家就必須要倚靠其他管道的資訊。

PDS不是一個法定鎖死的屋況保證，而是一個賣家所知道房產情況的報告，包含缺陷在內。因此買家在決定買之前必須盡力調查與發掘問題。請合格並且好的專業師驗屋是最重要的一環，以確認房屋的情況。專業驗屋師有專業訓練、知識與技能。同時，專業驗屋師與買家簽約，必須對買家負責。

為使賣屋順利進行，許多賣家常希望能隱藏缺陷。不但自行賣房產者，希望極力隱藏；即使委託經紀的賣家，也常見有人要求經紀能夠幫他們隱藏，讓PDS好看，也不讓買家知道。但這在房地產買賣中是不允許的。賣家如果隱瞞或誤導屋況，就必須對買家所造成的損害負責。

賣家必須了解，這是牽涉法律責任。雖然法律上「不實的陳述」需要「說明」的「程序」，沉默仍可能導致某些賣家的某種法律責任。

在PDS中，賣家也都會被要求向買家公開房產中所有的潛在缺陷(latent defects)。不公開缺陷並不影響各方的同意，但會有類似「不實的陳述」的後果。

什麼是潛在缺陷？潛在缺陷是：

買方不知，但會對房產的使用極其重要。如果買方知道，買方可能不會購買。
不能在合理的驗屋中發覺。

潛在缺陷的ㄧ個案例是Shepherd v. Croft：地底下有陰溝，一般的驗屋是不會發現的。如果賣方不公開這個缺陷，等買方發現，買方可以取消這筆買賣，同時要求賠償損失。

其他的潛在缺陷案例有尿素甲醛發泡保溫(urea formaldehyde foam insulation)，或石棉保溫(asbestos insulation)，或在閣樓上有一個小桶承接屋頂的漏水(實例)。

但如果賣家確實不知道有隱藏的缺陷，就不必負責，除非是有適當的人知道。

公開缺陷是賣家的責任，而知而不言也會噵至「不實的陳述」的問題，實際案例：Temple v. Thomas。

公開缺陷對有問題的房子可能會造成賣房過程的一些影響，賣家最好在賣房前能將所有缺陷整治，整治完成就能安心的填寫PDS。